家を買う前に決めるお金は？予算と頭金とローンを老後から逆算

まず何から決める？

最初に決めるのは、物件の値段ではなくローンを返し終える年齢です。35年で借りると、40歳で借りた人は75歳まで返すことになります。定年の後も返済が続くなら、退職金や年金から返す額も考えに入れる必要があります。

次に、今の手取りの中から、住まいのために毎月出せる額を出します。今の家賃と管理費、駐車場代の合計がひとつの目安です。家を買うと、固定資産税と、マンションなら修繕積立金も毎年かかるので、その分を引いた額が返済に回せる額です。

毎月の返済はどう決まる？

毎月の返済額は、借りる額、返す年数、金利の3つで決まります。毎月同じ額を返す「元利均等返済」で、3,000万円を35年で借りたときの毎月の返済額は次のとおりです（当サイトの計算。ボーナスでの返済なし）。

金利が1%違うと、同じ3,000万円でも毎月の返済は約1.4〜1.5万円、35年の合計では約590〜620万円変わります（表の数字から当サイトで計算）。予算を決めるときは、今の金利の返済額だけでなく、金利が上がったときの額でも払えるかを確かめておくと安心です。

頭金はどれくらい入れる？

頭金を多く入れるほど、借りる額が減り、毎月の返済も返す合計も軽くなります。ただし、手元のお金を頭金に入れすぎると、病気や転職で収入が減ったときや、子どもの進学のときに使えるお金が足りなくなります。

決める順番は次のとおりです。

1. 生活費の数か月分を、すぐ使えるお金として残す
2. 引っ越し代、家具と家電、登記と手数料など、買うときにかかる費用を分けておく
3. 5年以内に出ていくお金（車の買い替え、子どもの入学など）を分けておく
4. 残ったお金から頭金を決める

金利の型はどう選ぶ？

住宅ローンの金利には、借りている間ずっと同じ「全期間固定」、一定の期間だけ同じ「固定期間選択」、半年ごとに見直される「変動」があります。

変動は今の金利が低い一方で、金利が上がると返済額も上がります。上の表のように、金利が0.5%から2.0%に上がると、3,000万円の毎月の返済は約7.8万円から約9.9万円になります（当サイトの計算・借りた最初からその金利の場合）。金利が上がったときの返済額を家計で払えるかで選ぶと、選んだ理由を家族で共有しやすくなります。

住宅ローン控除の条件は？

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローンの残高の0.7%を、所得税から差し引くしくみです（出典1）。国税庁の案内（令和8年4月1日現在法令等）では、令和4年から令和12年までに住み始めた家が対象です。

主な条件は次のとおりです（出典1）。

• 家を手に入れてから6か月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日まで住み続けている
• 床面積が原則50平方メートル以上で、床面積の半分以上を自分が住むために使う
• その年の合計所得金額が原則2,000万円以下
• 10年以上かけて分けて返すローンがある

控除できる年数と上限の額は、家の省エネの性能（認定住宅、ZEH 水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅など）と住み始めた年で変わります。省エネの基準を満たさない新築の家は、令和6年以降に住み始めると原則として控除がありません（出典1）。物件を決める前に、その家がどの区分に当たるかを売主に確かめてください。

条件と手続きは「住宅ローン控除でいくら戻る？条件と手続き」にまとめています。

よくある質問

Q. 住宅ローンは年収の何倍まで借りてよいですか

A. 年収の倍率は目安にとどめ、毎月の返済が手取りの何割になるかと、完済の年齢で確かめます。同じ年収でも、子どもの人数や教育費、今の貯えで、無理のない額は変わります。

Q. 頭金なしで家を買ってもよいですか

A. 頭金なしでも借りられるローンはありますが、借りる額が増えるぶん、毎月の返済と返す合計が大きくなります。手元に生活費の数か月分を残したうえで、入れられる頭金があるかを確かめてください。

Q. 住宅ローン控除はどの家でも受けられますか

A. 床面積や所得、入居の時期の条件があり、省エネの基準を満たさない新築の家は、令和6年以降に住み始めると原則として受けられません（出典1）。買う前に、家の区分と入居の予定の年で確かめてください。